L’Espagne et le Portugal, destinations stars des investisseurs immobiliers

Qualité de vie, météo et stabilité politique font de l’Espagne et du Portugal deux pays où il fait bon investir dans l’immobilier. Avec des prix nettement plus bas que ceux du marché français ou britannique, la péninsule ibérique attire les investisseurs immobiliers en masse.

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Vue aérienne de Madrid

Au Portugal, un renouveau immobilier

Comment le Portugal est-il devenu soudainement la terre promise des investisseurs immobiliers ?

Les Portugais se sont ouverts à l’Europe sur le tard. La culture protectionniste du Portugal tient ses origines à ses traumatismes historiques avec la dictature de Salazar, le régime autoritaire le plus long d’Europe. Lors de la révolution des Œillets en 1974, le Portugal a connu une phase de transition démocratique, la fin de son isolement et une économie mal en point.

Avec l’un des niveaux de vie les plus bas de l’Union européenne, il vit pourtant un véritable tournant l’année 2018.

Selon Pedro Lancastre, directeur du cabinet de conseil spécialisé JLL, la vie à bas coût du Portugal, les avantages fiscaux ont attiré les investisseurs immobiliers étrangers comme jamais l’année dernière. Essentiellement brésiliens, britanniques et français, ces investisseurs ont investi à hauteur de 57%, soit la somme record de 375 millions d’euros. Les expatriés européens qui s’installent au Portugal bénéficient d’une exonération fiscale valable dix ans. Ils achètent en priorité sur le littoral et dans les centres historiques, dynamisant ces lieux de vie mais provoquant aussi une hausse des loyers, voire des expulsions.

Centre historique de LisbonnePour la période allant de janvier à septembre 2018, la région de Lisbonne a enregistré une hausse des prix de vente de près de 22%, avec près de 47 000 logements vendus, soit près de 170 logements par jour. D’après l’Institut national des statistiques, le total des ventes représente 18 milliards d’euros, soit un tiers de plus que sur la même période en 2017.

 

En Espagne, la pierre s’achète à prix d’or

Le Portugal n’est pas le seul pays à connaître un boom dans l’immobilier : l’Espagne attire aussi les capitaux et investisseurs étrangers.

À Séville, Barcelone ou Madrid, la pierre s’achète à prix d’or. Comme le rapporte le quotidien le Monde, 580 000 transactions ont eu lieu en 2018, un record pour le pays depuis 2007.

D’après la société immobilière Tinsa, les prix de vente auraient même augmenté d’un tiers sur les deux dernières années avec un mètre carré vendu en moyenne à 3 000 euros.

Les quartiers chics, comme celui du Prado, affichent des prix supérieurs aux arrondissements les plus cossus de Paris, avec un mètre carré vendu à près de 15 000 euros.

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Le marché barcelonais affiche également des résultats intéressants pour les investisseurs, puisque le prix de l’immobilier a augmenté de 23% sur les deux dernières années, avec un mètre carré qui se vend à 4 300 euros en moyenne. Les autres villes du pays, telles que Séville ou encore Malaga connaissent le même phénomène.

Les limites du miracle ibérique

Cependant, ce miracle immobilier semble avoir atteint ses limites. Fin 2017, la Banque du Portugal a publié un rapport indiquant une hausse “particulièrement forte, traduisant une survalorisation des prix, bien que limitée”.

En Espagne, on parle de bulle immobilière qui serait sur le point d’exploser, alors que la dernière date de 2008.

Les experts espagnols essaient pour autant de rassurer les investisseurs immobiliers en expliquant ces variations spectaculaires d’une année à l’autre. Selon eux, elles traduisent tout simplement une volonté de retrouver le prix initial du parc immobilier, meurtri après la crise des subprimes. En effet, certaines propriétés avaient perdu entre 40% à 60% de leur valeur.

Avec une augmentation des prix, les locataires deviennent également plus difficiles à trouver, alors que le salaire moyen des deux pays – environ 900 euros – stagne depuis des années.

Dans certaines grandes villes, les habitants ont vu leurs loyers presque doubler en 5 ans. Dans la capitale portugaise, les prix ont tout simplement augmenté de 70%, selon Confidencial Imobiliario.

Pour aider les familles démunies, le gouvernement a lancé un plan d’aide pour les 26 000 foyers en grande précarité. Une loi a notamment été votée pour protéger les personnes âgées de plus de 65 ans.

L'Alfama est le plus vieux quartier de LisbonneCertains quartiers de Lisbonne ont été tellement transformés au cours des dernières années  qu’ils en ont perdu leur authenticité, à l’instar de l’Alfama, l’un des plus vieux quartiers de la ville, connu pour être le berceau du fado.

Les vieux immeubles typiques sont rachetés et rénovés par des investisseurs qui convertissent les habitations en appartements pour des séjours à court terme.

Bref, reste au gouvernement à trouver un juste équilibre entre la libéralisation du marché immobilier et la dégradation du tissu social dans les quartiers touchés par la régénération urbaine.